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與朋友“合資炒樓”小資本撬動大市值

投資不一定要身家殷實,小本經營也可以積少成多。本錢少的投資者,選擇房產時,首先需要控制成 本,比如實地考察租金能否抵消月供,如何提高租金水平,盡量減少自己的后續投入等。而引入知根知底 的合作伙伴,可以減少前期支出,增加抗風險能力,又避免了為供樓而降低自己生活水平的狀況出現。
  在廣州一家事業單位從事會計工作的張小姐,雖然目前只工作了5年,月收入也只有6000元左右,但 是目前卻是三套房產的“包租婆”,全因她有一套獨到的理財秘方。
  改造“房中房”
  2002年,張小姐工作一年后,由家人出資6萬元加上自己存下來的3萬元,在天河城附近的地鐵口旁貸 款買了一套兩室一廳的二手房。由于當時廣州樓價徘徊在低位,這套73平方米的房子價格僅需32萬元,月 供約2000元。
  一年后,張小姐結了婚,當她準備將婚前購買的房子轉為出租時,發現由于房子的樓齡已近10年,月 租金在當時只有2200元左右。
  經過考慮,張小姐決定將自己的房子重新裝修,間隔為一個大門進去的4個獨立的帶廚具和衛生間的 小單間。一個多月后,裝修一新的房子順利租出,每個小單間月租金約為1000元。
  “房子的改造費用,包括新添置的家具、電器費用,總成本大概是5萬元。我選擇的租客都是剛畢業 的大學生,又以女孩子居多,交租準時,房屋保持得很整潔。而對中介來說,一套房變成多間房出租,他 們中介費也能多收不少,也很樂意幫我推銷!睆埿〗泐H為得意地說,她對房子的“改造”竟然引來一些 街坊紛紛效仿。到了2006年,天河城已成為“房中房”的聚集地,并取代不少“城中村”成為剛畢業的大 學生的落腳地。
  “每個單間月租最高時曾經達到了1500元!睆埿〗阏f。不過,隨著“房中房”不斷涌現,小區內的 住戶反對聲音也在增多,這些住戶認為“房中房”改造危害建筑安全,而且容易造成下水道堵塞,不時有 鄰居跑到物管處投訴。
  不愿陷入麻煩之中的張小姐,在2006年末將這套兩居室轉賣,售價約68萬元,扣除貸款利息、手續費 及交易等費用,張小姐合計凈賺約38萬元。
  “合資炒樓”
  2005年初,又存下一筆錢的張小姐開始尋找合適的物業進行投資!耙驗2004年我審計過幾家房地產 公司的賬目,發現由于建筑原材料上漲,開發商有提價的需要。實際上,2005年初已經出現房價加速上漲 的勢頭,于是就沒有聽從家人讓我把積蓄拿去買國債的建議,而是把它投資到了房產上!
  經過反復比較,2005年秋,張小姐選中了位于市中心的一個中小戶型新盤,這個樓盤的認購價比同地 段物業低20%,而且周邊有不少寫字樓。
  但是此時張小姐遇到了一個問題,實地考察后她看中的不是原計劃購買的40平方米小戶型,而是一個 朝向更好、景觀更好的兩居室。但當時她那套“房改房”尚未轉手,手里的現金只有7萬元左右,不足以 支付首期款。此時,恰好她一個好朋友也想投資,但是也只有幾萬元的閑錢。
  于是張小姐想到了“合資炒樓”。朋友雖然結婚了,但是婚房是由夫家提供,因此購買的時候以朋友 的名義申請到了初次置業的優惠貸款利率。月供款及交易、收樓費用則由雙方平分。
  “聯合炒房的好處是風險分散了,而且供樓壓力不大,在收樓出租前只需要每人月供1200元左右! 張小姐說。1年后的收樓期,她們所購買的物業價格已經上漲了50%。目前的價格更是接近買價的2.5倍。
  嘗到了甜頭的張小姐在2006年上述物業收樓出租后,又與另外一個朋友以同樣的“合資買房”方式購 買了兩套位于老城區中心花園酒店旁的小戶型。由于朋友沒有貸款記錄,這次還申請到了公積金貸款。
  “現在三套房產的租金除了還月供,還綽綽有余。盡管央行不時加息,但是因為有兩套物業都是公積 金貸款,月供節省了不少。而我投入三套房的首付款加上收樓前的月供合計約20萬元左右。如果按目前的 市價將三套房產都賣出去,扣掉貸款還能凈賺70多萬元!
  張小姐認為,投資不一定要身家殷實,小本經營也可以積少成多。本錢少的投資者,選擇房產時,首 先需要控制成本,比如實地考察租金能否抵消月供,如何提高租金水平,盡量減少自己的后續投入等。而 引入知根知底的合作伙伴,可以減少前期支出,增加抗風險能力,又避免了為供樓而降低自己生活水平的 狀況出現。
  目前廣州樓價下調,張小姐正在考慮是否再進行投資!叭绻斜容^具有吸引力的價格,我會考慮再 和朋友合作的!
  根據記者估算,張小姐名下三套物業均申請了20年貸款,目前貸款余額為66萬元,租金收入每月約 7000元,三套物業目前市值約為215萬元。

By A-ren
 

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